명도 확인서 임차인이라면 확인 해보자

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법무법인동주 작성일22-11-09

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안녕하세요 법무법인 동주입니다

-“부동산 명도확인서? 그게 도대체 무엇인가요?”

수많은 명도소송을 진행 해본, 부동산 전문가 법무법인 동주에서 오늘, 명도 확인서에 대한 내용을 간략하게 소개 해드릴까 합니다. 생각보다 명도 확인서가 필요로 하는 상황이 많이 존재합니다.

-명도 확인서란?

명도 확인서 는 건물, 토지와 같은 부동산에 대한 소유권의 이전을 증명하는 서류입니다. 이와 같이 부동산에 대한 계약을 하게 되면 서류를 통해 계약을 증명하고, 이후 등기를 이전하는 절차를 거쳐 권리를 넘겨주고 넘겨받도록 하게 되어있습니다. 계약서를 작성하고, 계약서 상의 의무를 이행하면 해당 부동산의 인도와 등기이전이 이루어지는 것으로. 즉 계약서 상의 따른 부동산 이전이 완료되는 것입니다.

임대차계약이 종료되었을 경우, 세입자는 해당 부동산을 약정한 계약만료날짜까지 비워 주어야 합니다. 개인적인 상황으로 인해 당장의 퇴거가 불가능한 경우에는 반드시 집주인과 별도의 이야기를 통해야 합니다. 어떤 액션도 없이 집을 비워주지 않거나, 집주인이 퇴거를 요구하는 경우에도 집을 비워주지 않는다면 집주인은 당연히 법적인 절차를 밟게 되겠지요.

하지만 임대차계약상황에서 반드시 집주인만 피해를 입는 상황이 존재하는 것은 아닙니다. 당연히 세입자도 여러 당황스러운 상황을 마주할 수 있는데요. 가장 대표적인 것이 계약만료 이후 보증금을 돌려받지 못하는 경우 혹은 경매 등을 통해 급작스럽게 집주인이 바뀌는 경우 입니다. 해당 부동산에 대한 소유권자가 아예 바뀌어 버린 상황이 되는 것 이죠, 새집주인은 자신이 원하는 대로 해당 부동산을 사용하고자 할테고 세입자가 있는 상황이라면 “퇴거”를 요구 할 수 도 있습니다. 이러한 일은 생각보다 많이 일어납니다.

-당황스러운 상황이지만,

명도 확인서 작성하자!

만약 앞선 상황대로 집주인이 바뀌었다고 한다면 부동산 명도 확인서를 작성하는 방법 을 생각해 볼 수 있습니다. 새로운 소유권자에게 명도확인서를 요구하는 것이죠. 해당 부동산에 대한 보증금을 배당 받아 이전하겠다는 의견을 전달하는 것이죠. 부동산 명도 확인서는 점유자가 변경되었다는 인도사실을 증명하기 위해 필요한 서류입니다. 명도 확인서에는 경매기록에 기재된 주소가 적혀야 합니다. 또한 매수인의 도장 낙인과 인감증명서도 반드시 첨부되어야 합니다.

특히 명심 하셔야 하는 것은 “해당 부동산을 점유하고 있던 사람이, 완전히 퇴거하였다는 것을 증명해주는 서류" 입니다. 즉 아직 퇴거하지 않은 상황이라면, 계획에 퇴거가 없다면 확인서 자체를 작성하지 않는 것이 필요합니다.

-그래도 상황이 해결되지 않아요

새 집주인이 보증금을 주지 않으려고 할 수 있습니다. 새소유권자에게 명도 확인서를 요구해도 이를 거절하는 것이죠. 즉 세입자 입장에서는 보증금 자체를 배당 받을 수 없게 되는 것이죠.

이러한 상황이라면 일단, 해당 부동산에서 퇴거했다는 사실을 증명 받아야합니다. 공식확인서를 발급받아 건물의 책임자에게 확인도장, 서명을 받는 것이죠. 추가적으로 건물의 사진을 함께 첨부하여 경매 법원에 제출하면 됩니다. 이렇게 되면 명도 확인서와 새 소유권자의 확인서 없이도 보증금을 배당 받을 수 있게 됩니다. 절차가 어렵고 복잡하지만, 권리를 위해서라면 충분히 시도 해야 하는 일이죠.

-복잡하고 어렵다면

주거는 삶에 있어 매우 중요합니다. 특히 대한민국에서는 더더욱 중요하지요. 대부분의 사람들이 전세, 혹은 월세형태의 주거에서 생활하게 되는데요. 요즘 들어 전세매물과 관련한 여러 피해사례가 급증 하고 있습니다. 깡통전세를 비롯한 전세사기가 늘어나고 있는 것이지요.

나 에게도 일어날 수 있는 일입니다. 살고 있던 전세집의 집주인이 갑자기 바뀌는 경우, 영업 중인 가게 점포의 주인이 바뀌는 경우 생각보다 흔하게 일어납니다. 이러한 상황에서 “명도 확인서”를 알고 있다면 나에게 큰 도움이 되겠지요. 혹은 이러한 제도를 직접 활용한다고 하면 더욱 쉽게 해당 문제를 해결할 수 있겠습니다.

물론 명도확인서를 쓰거나 해당 절차를 이용하는 일이 없는 것이 가장 좋겠습니다. 부동산 입주 전 안전한 건물인지 등기부등본을 떼 보고, 건축물 대장을 발급받아보는 것도 좋습니다. 급하다고 해서 바로 계약을 체결하기보다는 꼼꼼하게 돌다리도 두드려보고 건너는 자세가 필요합니다. 무엇보다 중요한 주거 공간이니까요.

물론 꼼꼼히 확인하여 건물에 입주한다고 해도, 뜻밖의 상황은 언제, 누구에게 든 일어날 수 있습니다. 이렇게 부동산, 주거에 문제가 생겼다고 하면 법률전문가와 함께 이야기 나누어 보시기 바랍니다. 혼자 고민하는 것보다, 전문가와 함께 면담해보며 나의 상황을 체크해 볼 수 있고 어떠한 절차를 밟아 나가야 하는지를 알게 될 수 있습니다.

법무법인 동주는 수임만을 위해 무조건 ‘소송’을 권해드리지 않습니다. 당장 의뢰인분이 필요로 하는 절차만을 찾아 제시해드리고 서포트 해 드립니다. 걱정하시 마시고 법무법인 동주를 찾아 주시기바랍니다. 부동산 문제는 삶과 직결 되어있습니다. 법무법인 동주가 여러분의 편안한 삶을 돌려드리겠습니다. 감사합니다.