아파트 월세 미납 세입자 임대인의 대처 방법

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법무법인동주 작성일22-11-11

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[칼럼]아파트 월세 미납 세입자 임대인의 대처 방법

-목차-

1. 월차임 미납 2개월 이상, 계약 해지 사유

2. 계약 해지 전 세입자가 밀린 월세를 채워넣은 경우

3. 계약 해지는 못 해도 갱신 요구 거절은 가능

4. 맺는말

안녕하세요.

법무법인 동주 부동산팀입니다.

월세 미납 5개월.. 지금 이 글을 보고 계시다면 정말 힘든 상황을 겪고 있는 집주인으로 생각됩니다.

주변에서는 임대인이라고 하면 마냥 부럽다는 시선을 보내곤 하는데요.

물론, 세입자에게 매달 꼬박꼬박 월세를 잘 받는다면 삶이 훨씬 편해질 겁니다.

하지만 당소가 의뢰인들과 대화를 진행하며 느낀 것은, 의외로 정말 많은 세입자들이 월세를 미납하는 경우가 많다는 점입니다.

빌라나 주택같은 경우만이 아니라, 비교적 월세가 비싼 편에 속하는 강남, 서초 등의 지역에서도 월세를 제 때 지불하지 않는 세입자들이 넘쳐납니다.

"월세를 못 받은 지도 5개월이 넘어갑니다.

뻔뻔하게 보증금에서 깎으라고 합니다."

사실 1, 2개월 월세를 못 받았다고 해서 곧바로 변호사를 찾는 임대인들은 별로 없습니다.

임대인 입장에서도 새로운 세입자를 구하는 것은 상당한 스트레스입니다.

그렇기에 최대한 참아보려 하고, 일단 보증금에서 깎아보려 하거나, 오히려 몇 달치의 월세는 감면해주기도 합니다.

하지만 이런저런 방법을 써보아도 세입자의 임대료 미납이 쌓이기만 할 때, 결국 법무법인을 찾게 됩니다.

최근에 당소에서 자문을 받은 의뢰인 중에는 흔히 생계형 임대인으로써, 세입자에게 받는 임대료로 매달 은행에 이자를 내야 하는 분이 계셨습니다.

하지만 임차인이 5개월 넘게 임대료를 밀렸고, 서로 감정이 많이 상한 상황이었죠. 차라리 단수조치라도 취해야 하나 생각까지 하고 계셨습니다.

"선생님.

이런 경우에는 계약 해지가 가능합니다."

"예? 임대차 기간이 남았는데도 가능합니까?"

"지금 세입자가 밀린 월세가

5개월이 넘으셨다고 하셨죠.

법적으로 주택은 2개월분 이상이 밀리면

계약 해지가 가능합니다.

우선 내용증명부터 보내보시죠."

당소에서 법률자문을 받게 된 의뢰인은 사건수임까지 의뢰하게 되었고, 결국 아파트 월세 미납 세입자를 내보낼 수 있으셨는데요.

아래에서 '어떻게' 이런 결과를 가져올 수 있었는지 천천히 오늘 칼럼을 통해 설명드리도록 하겠습니다.

1. 월차임 미납 2개월 이상, 계약 해지 사유

임대차 계약 기간이 아직 남아 있다면, 세입자가 월세를 밀려도 내보내지 못 한다고 생각하는 분들이 많습니다.

혹은 월세를 아무리 밀리더라도 보증금이 있다면, 그 보증금의 액수가 0원이 되는 것이 아니라면 임차인을 내보내지 못 한다고 알고 계시는 경우가 많죠.

우선, 두 가지 경우 모두 잘못된 정보입니다.

1) 임대차 계약 기간이 남아있더라도

아파트와 같은 주택의 경우 2개월분 이상의 임대료를 밀렸다면 계약 해지 사유입니다.

2) 보증금이 얼마나 남았는지 상관없이

2개월분 이상 차임이 미납된 상황이라면 계약 해지가 가능합니다.

말이나 전화보다는

증거가 남는 방법으로 통보해야 합니다.

그렇다면 2개월분의 임대료가 밀리기만 하면 그대로 계약이 해지 되는 것일까요?

그렇지는 않습니다. 반드시 임대인 측에서 세입자에게 "2개월분 이상 밀렸으니 계약 해지 하겠습니다." 하고 말을 하셔야 합니다.

정확히는 말보다는 내용증명을 보내거나, 문자나 카톡을 통해 계약 해지 통보를 하는 것이 좋습니다.

단순히 말이나 전화는 따로 녹음을 하는 것이 아니라면 증거로 남기가 어렵기 때문이죠.

간혹 녹음은 불법이 아닌가 물어보시는 분들이 계시는데, 당사자간의 녹음은 불법이 아니니 녹음하셔도 됩니다.

2. 계약 해지 전 세입자가 밀린 월세를 채워넣은 경우

문자나 전화, 내용증명 등을 통해 계약 해지를 하려고 하는 상황이었습니다.

그런데 갑자기 계좌이체 등으로 세입자가 밀린 월세를 지급했다면 어떻게 될까요?

상황을 좀 가정해보도록 하겠습니다.

1) 총 밀린 월세가 3개월 분이다.

그 중 3개월 분을 세입자가 채워넣었다.

2) 총 밀린 월세가 5개월 분이다.

그런데 이 중 2개월분을 세입자가 채워넣었다.

3) 총 밀린 월세가 2개월 분이다.

이 중 1개월 분을 세입자가 채워넣었다.

크게 3가지의 상황으로 나눌 수 있는데요.

우선, 세입자가 밀린 월세 중 일부를 채워넣어 결국 총 밀린 임대료 금액이 2개월분에 미치지 못 한다면.

임대인은 계약 해지를 할 수 없습니다.

즉 1),3)의 경우에는 계약해지가 불가능하며 2)의 경우에만 계약 해지가 가능합니다.

따라서 세입자를 꼭 내보내고 싶다면, 상대방이 밀린 임대료를 채워넣기 전에 빠르게 계약 해지를 먼저 하셔야 합니다.

3. 계약 해지는 못 해도 갱신 요구 거절은 가능

임차인 아파트 월세 미납 문제로 계약 해지를 하고 싶어도 1) , 3) 과 같은 상황에 처해 계약 해지가 불가능 할 수 있습니다.

혹은 그냥 눈감아 주고 있을 수도 있죠.

하지만 위의 경우 계약 해지는 못 할지라도 차후에 세입자가 갱신 요구를 원한다면, 이 때에는 거절이 가능합니다.

실제로 관련 대법원 판례를 살펴보면, 상가의 경우 세입자가 갱신 전 후로 3개월 분의 임대료를 미납한 건에 대하여 계약 해지가 가능하다 판시를 한 바 있습니다.

4. 맺는말

아파트 월세 미납 문제로 힘들어하는 임대인들을 위하여 법률 정보를 알려드렸습니다.

현재 겪고 있는 분쟁이 신속하게 해결되기를 기원합니다.