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오시는 길[로이슈] 공유물분할청구소송 형제간에 공유하고 있는 땅 처분 원한다면
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법무법인동주 작성일22-11-11본문
”형제 간에 공유하고 있는 땅이 있습니다. 이번에 좋은 기회가 돼서 팔아보려고 하는데. 형제 중에 한 명이 반대하고 있는 상황입니다.”
부모님이 돌아가신 후 자식 간에 땅 등의 부동산을 상속받아 공유관계를 형성하고 있는 경우가 있다. 이 때 공유자 중 일방은 처분을 원하나, 다른 일방은 공유물 처분을 원하지 않을 때가 문제된다.
최근 들어 아파트, 빌라 등의 부동산 가격이 크게 상승한 것은 물론, 재개발 및 재건축이 기대되면서 토지에 대한 값어치 또한 크게 올랐다. 부동산 가격이 상승하면서 공유관계를 형성하고 있는 공유자간의 갈등도 깊어지고 있는 양상이다.
공유관계란 다수의 사람이 하나의 물건에 대하여 내부적으로 지분별로 소유하고 있는 관계를 의미한다. 관련 법에 따르면 공유자들은 ▲보존행위 ▲관리행위 ▲처분행위를 할 수 있다.
보존행위란 공유물을 보존하는 행위를 뜻한다. 예를 들어 누군가 내 토지 위에 불법적으로 점유하고 있는 것을 발견한 경우, 공유자 중 누구든 다른 공유자의 동의를 받지 않고도 불법점유자를 상대로 퇴거 요청을 할 수 있다.
다음으로 관리행위란 공유물을 사용하고 개량하는 행위를 의미한다. 이 때 관리행위는 공유자 지분의 과반수로써 결정된다. 예를 들어 공유자 중 한 명이 51%의 지분을 보유하고 있다면, 그는 과반수 지분권을 보유하고 있는 공유자로써 독단적으로 임대차 계약을 체결하는 등, 공유물을 개량하는 행위를 할 수 있다.
마지막으로 처분행위의 경우 공유물의 가치에 영향을 미치는 행위를 의미한다. 예를 들어 공유물 그 자체를 매도하거나, 혹은 공유물에 저당권 등을 설정하는 행위를 예로 들 수 있다. 공유물 전체의 가치를 떨어뜨릴 수 있기에, 처분을 원한다면 공유자 전원의 동의를 필요로 한다. 이 때 주의해야 할 것은 소수 지분권자라고 해도 공유자라는 사실이다.
만약 51%의 지분권자가 공유물을 매도하고 싶어 할 때, 단 1%의 지분을 가진 소수 지분권자가 공유물 매도를 반대한다면 어떻게 될까? 얼핏 생각해보면 다른 공유자들은 모두 동의하니 처분이 가능하다고 생각 할 수 있다
그러나 공유물의 처분은 반드시 공유자 전원의 동의를 요하는 바, 이 경우 1% 소수 지분권자의 동의를 얻지 않는 한, 아무리 과반수 지분권을 가진 공유자라고 해도 마음대로 공유물을 처분 할 수 없다.
이렇듯 공유물 처분에 단 한 명이라도 반대한다면, 결국 공물분할청구소송을 제기해야 한다.
공유물분할청구소송이란 법원에 공유물을 분할해줄 것을 요구하는 소송을 의미한다. 이 때 주의할 점은 해당 공유물을 어떻게 나눌 것인지에 대한 판단은 온전히 법원의 자유라는 점이다.
만약 소송 청구자가 공유물을 현물로 분할하기를 원한다 해도, 법원이 판단하기에 공유물을 경매에 붙여 각자 대금으로 분할받는 것이 더 공평하다 생각된다면 대금분할 방법으로 공유물이 분할 될 수 있다.
공유물을 분할하는 방법 또한 ▲현물분할 ▲대금분할 ▲가액분할로 정해져 있다.
▲현물분할이란 공유물을 각자의 지분에 따라 현물로 분할하여 각각 단독으로 소유하는 방법을 의미한다.
가장 원칙적인 분할 방법으로써, 잠깐 생각해보면 가장 공평하다 생각될 수 있다. 그러나 같은 지분이라 해도 공유물의 어떤 부분을 분할 받느냐에 따라 값어치가 크게 달라지기에 자칫 불평등해질 수 있다.
▲대금분할이란 공유물을 경매를 통해 매각한 후, 그 대금을 지분별로 받는 방법을 의미한다. 대금분할의 경우 공유물의 가치가 변동하지 않는다면 이용하기에 좋은 방법이다. 그러나 공유물의 가치가 현재보다 미래에 더 상승할 것으로 판단된다면 다른 분할 방법을 고려해보아야 한다.
마지막으로 ▲가액분할이란 공유물에 대하여 특정 공유자들은 소유권을 취득하고, 다른 공유자에게는 가액으로 배상하는 방법이다. 만약 5명의 형제간에 공유관계를 형성하고 있다면, 3명은 소유권을 취득하고 다른 2명에게는 가액으로 배상한다.
이 때 소송청구자가 원하는 공유물분할방법이 있다고 해도, 결국 법원에서는 다른 방법을 선택하여 공유물을 분할할 수 있다. 소송청구자 본인에게 가장 이익이 되는 방법으로 공유물을 분할 받고자 한다면 전문가의 조력을 받아 변론을 준비하는 것이 좋은 방법이 될 수 있다.
사실 공유물을 분할하는 가장 좋은 방법은 공유자들 간 합의를 통해 공유물을 분할하는 방법이다. 특히나 혈연으로 묶인 형제지간의 경우, 최대한 대화를 통해 원만하게 문제를 해결해보는 것이 좋다.
하지만 대화를 통해서 도저히 해결이 불가능할 것으로 판단된다면, 결국 공유물분할청구소송을 진행해야 할 것이다.
도움말 : 법무법인 동주 조원진 민사전문변호사
기사 출처 : 로이슈 (https://ccnews.lawissue.co.kr/view.php?ud=2022050410464659086cf2d78c68_12)
부모님이 돌아가신 후 자식 간에 땅 등의 부동산을 상속받아 공유관계를 형성하고 있는 경우가 있다. 이 때 공유자 중 일방은 처분을 원하나, 다른 일방은 공유물 처분을 원하지 않을 때가 문제된다.
최근 들어 아파트, 빌라 등의 부동산 가격이 크게 상승한 것은 물론, 재개발 및 재건축이 기대되면서 토지에 대한 값어치 또한 크게 올랐다. 부동산 가격이 상승하면서 공유관계를 형성하고 있는 공유자간의 갈등도 깊어지고 있는 양상이다.
공유관계란 다수의 사람이 하나의 물건에 대하여 내부적으로 지분별로 소유하고 있는 관계를 의미한다. 관련 법에 따르면 공유자들은 ▲보존행위 ▲관리행위 ▲처분행위를 할 수 있다.
보존행위란 공유물을 보존하는 행위를 뜻한다. 예를 들어 누군가 내 토지 위에 불법적으로 점유하고 있는 것을 발견한 경우, 공유자 중 누구든 다른 공유자의 동의를 받지 않고도 불법점유자를 상대로 퇴거 요청을 할 수 있다.
다음으로 관리행위란 공유물을 사용하고 개량하는 행위를 의미한다. 이 때 관리행위는 공유자 지분의 과반수로써 결정된다. 예를 들어 공유자 중 한 명이 51%의 지분을 보유하고 있다면, 그는 과반수 지분권을 보유하고 있는 공유자로써 독단적으로 임대차 계약을 체결하는 등, 공유물을 개량하는 행위를 할 수 있다.
마지막으로 처분행위의 경우 공유물의 가치에 영향을 미치는 행위를 의미한다. 예를 들어 공유물 그 자체를 매도하거나, 혹은 공유물에 저당권 등을 설정하는 행위를 예로 들 수 있다. 공유물 전체의 가치를 떨어뜨릴 수 있기에, 처분을 원한다면 공유자 전원의 동의를 필요로 한다. 이 때 주의해야 할 것은 소수 지분권자라고 해도 공유자라는 사실이다.
만약 51%의 지분권자가 공유물을 매도하고 싶어 할 때, 단 1%의 지분을 가진 소수 지분권자가 공유물 매도를 반대한다면 어떻게 될까? 얼핏 생각해보면 다른 공유자들은 모두 동의하니 처분이 가능하다고 생각 할 수 있다
그러나 공유물의 처분은 반드시 공유자 전원의 동의를 요하는 바, 이 경우 1% 소수 지분권자의 동의를 얻지 않는 한, 아무리 과반수 지분권을 가진 공유자라고 해도 마음대로 공유물을 처분 할 수 없다.
이렇듯 공유물 처분에 단 한 명이라도 반대한다면, 결국 공물분할청구소송을 제기해야 한다.
공유물분할청구소송이란 법원에 공유물을 분할해줄 것을 요구하는 소송을 의미한다. 이 때 주의할 점은 해당 공유물을 어떻게 나눌 것인지에 대한 판단은 온전히 법원의 자유라는 점이다.
만약 소송 청구자가 공유물을 현물로 분할하기를 원한다 해도, 법원이 판단하기에 공유물을 경매에 붙여 각자 대금으로 분할받는 것이 더 공평하다 생각된다면 대금분할 방법으로 공유물이 분할 될 수 있다.
공유물을 분할하는 방법 또한 ▲현물분할 ▲대금분할 ▲가액분할로 정해져 있다.
▲현물분할이란 공유물을 각자의 지분에 따라 현물로 분할하여 각각 단독으로 소유하는 방법을 의미한다.
가장 원칙적인 분할 방법으로써, 잠깐 생각해보면 가장 공평하다 생각될 수 있다. 그러나 같은 지분이라 해도 공유물의 어떤 부분을 분할 받느냐에 따라 값어치가 크게 달라지기에 자칫 불평등해질 수 있다.
▲대금분할이란 공유물을 경매를 통해 매각한 후, 그 대금을 지분별로 받는 방법을 의미한다. 대금분할의 경우 공유물의 가치가 변동하지 않는다면 이용하기에 좋은 방법이다. 그러나 공유물의 가치가 현재보다 미래에 더 상승할 것으로 판단된다면 다른 분할 방법을 고려해보아야 한다.
마지막으로 ▲가액분할이란 공유물에 대하여 특정 공유자들은 소유권을 취득하고, 다른 공유자에게는 가액으로 배상하는 방법이다. 만약 5명의 형제간에 공유관계를 형성하고 있다면, 3명은 소유권을 취득하고 다른 2명에게는 가액으로 배상한다.
이 때 소송청구자가 원하는 공유물분할방법이 있다고 해도, 결국 법원에서는 다른 방법을 선택하여 공유물을 분할할 수 있다. 소송청구자 본인에게 가장 이익이 되는 방법으로 공유물을 분할 받고자 한다면 전문가의 조력을 받아 변론을 준비하는 것이 좋은 방법이 될 수 있다.
사실 공유물을 분할하는 가장 좋은 방법은 공유자들 간 합의를 통해 공유물을 분할하는 방법이다. 특히나 혈연으로 묶인 형제지간의 경우, 최대한 대화를 통해 원만하게 문제를 해결해보는 것이 좋다.
하지만 대화를 통해서 도저히 해결이 불가능할 것으로 판단된다면, 결국 공유물분할청구소송을 진행해야 할 것이다.
도움말 : 법무법인 동주 조원진 민사전문변호사
기사 출처 : 로이슈 (https://ccnews.lawissue.co.kr/view.php?ud=2022050410464659086cf2d78c68_12)